Enfoques de valor para bienes inmuebles
Los enfoques en valuación se refieren al tipo de desarrollo que se le da al informe de valor, o a la investigación. Existen varios enfoques de valoración y dependen de la necesidad. Cada enfoque se utiliza de acuerdo con las necesidades que se deseen alcanzar
Objeto de la valoración se obtiene al poder estimar el valor o valores mediante un estudio metodológico, que está en función directa del propósito señalado por el solicitante(s) o interesado(s).
Posible propósitos u objetos del informe de avalúo por parte del solicitante(s) o interesado(s): Valor de mercado de un bien, valor para fines de venta o compra, para tramitaciones legales, para tramitaciones tributarias o fiscales, para obtención de créditos a nivel bancario público o privado, para tramitación de seguros u otros.
Enfoque mercado
Se define como la estimación u obtención de un valor a partir de un análisis profesional, realizando de esta manera la ejecución de una comparación de propiedades con condiciones similares en la zona o zonas que cuentan con estas características específicas del lote, predio o propiedad a valorar.
Dentro de este análisis se toman propiedades que se venden, se vendieron, se negociaron, y criterios de colegas valuadores especialistas en propiedades de estas zonas, De este análisis surge el precio más probable a otorgar al bien en estudio.
Enfoque de costos
Es el cálculo de valor por medio del análisis y comparación en el mercado de ventas recientes de un bien igual o similar al valuado, para concluir en el precio más probable de venta.
Resulta ser una estimación, tasación o apreciación de valor obtenida a partir de un análisis de los costos o inversiones que se deben de ejecutar y que son de carácter necesario para construir un bien con las mismas proporciones, condiciones o características que tiene el sujeto (propiedad) que está siendo valorado.
Enfoque de ingresos o rentas
Es el valor que se obtendría de un estudio o análisis del valor de un bien en tiempo actual o presente, con respecto a lo que este mismo bien puede llegar a ingresar en el futuro. Estos ingresos serían por el usufructo (uso y disfrute) que este produzca en su explotación, ejemplo cultivos (café, frutales, caña de azúcar u otros), alquileres de estructuras (apartamentos, oficinas u otros)
Enfoque según Normas Internacionales de Valuación. (International Valuation Standars Committee, 2007)
Enfoque comparativo de mercado
Este enfoque comparativo considera las ventas de propiedades similares o sustitutas, así como datos relativos del mercado, y establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la comparación. En general, una propiedad que se valúa (la propiedad sujeto) se compara con las ventas de propiedades similares que se comercializaron en el mercado abierto. También pueden considerarse listas y ofertas.
Cuando nos referimos a propiedad sujeto, nos referimos también a el lote sujeto, teniendo de buena manera esta definición más tropicalizada a nuestro entorno costarricense. Estando claros que es la propiedad a la cual, mediante múltiples procesos que conlleva una valuación, se le otorgará un valor estimado, que será su valor de mercado.
Enfoque de costo
Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que, como sustituto de la compra de cierta propiedad, uno podría construir otra propiedad que sea o una réplica de la original o una que proporcionaría una utilidad equivalente. En el contexto de los bienes raíces, generalmente no habría de justificarse pagar más por cierta propiedad que el costo de adquirir un terreno similar y construir una estructura alterna, a menos que el tiempo no sea el debido, que existan inconvenientes o riesgos. En la práctica, el enfoque también tiene que ver con la estimación de depreciación de propiedades más antiguas y/o menos funcionales en donde el estimado de costo nuevo excede de manera poco usual, el precio probable que se pagase por la propiedad valuada.
Enfoque de capitalización de ingreso
Este enfoque comparativo considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y a un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar relaciones directas (conocidas como tasas de capitalización), tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión), o ambas. Por lo general, el principio de sustitución sostiene que la corriente de ingreso que produce el mayor retorno proporcional a cierto nivel de riesgo da lugar a la cifra de valor más probable.
Zonas Homogéneas
Es importante realizar un estudio de los comparables, los cuales resultan ser propiedades que se encuentran en el entorno cercano de la propiedad a valorar, la cual llamamos o conocemos como lote sujeto. Esto presentándose en cualquier zona, llámese zona urbana, comercial, rural, mixta u otra.
La zona homogénea se caracteriza por presentar similitud o igualdades que puedan ser comparadas entre predios o lotes y esto referente a sus características físicas, y el entorno (servicios, uso y otros).
Características físicas como lo son por ejemplo las dimensiones de frente, fondo, área, pendiente y otros.
Servicios como lo son por ejemplo la electricidad, alumbrado eléctrico, disponibilidad de agua de consumo, telefonía o internet y otros.
Por otra parte, se puede también definir a una Zona Homogénea como una delimitación de un área territorial de una localidad, cuyo ámbito lo constituyen básicamente inmuebles con o sin construcciones y en donde el uso del suelo actual o potencial, el régimen jurídico de la existencia y disponibilidad de servicios públicos e infraestructura, tienen el nivel de homogeneidad cualitativa y cuantitativa requerido en los términos y condiciones que para el caso se establezcan (Hacienda, 2017)
El Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda, implemento un modelo de valoración compuesto por dos herramientas básicamente, las cuales son: un conjunto de mapas y el método de estimación de valores. Este sistema se utiliza principalmente como referencia para los municipios, en cuanto a los procesos de cobro de impuestos municipales. De esta manera surgen un insumo que se llama Mapas de Valores de Terrenos de Zonas Homogéneas.
Para estimar el valor del terreno, la ONT implemento y desarrolló dos métodos: el primero, utiliza el procedimiento que aplica el análisis de regresión estadístico y el segundo, el método de los factores de ajuste, ambos se encuentran dentro del método comparativo (Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda, 2014).
Ing. Mario Alberto Mora Estrada
